空き家が増えるのは相続のタイミング

空き家の多くは相続が原因となって生まれます。

親が亡くなって実家を相続したとしても、自分たち子供世代にはすでにマイホームがあることが大半です。その場合には住む人がいなくなってしまいます。

親世代の時代は郊外に広い庭付きの一戸建てを建てるのが主流でしたが、今は共働きが当たり前なので通勤に便利な駅に近い場所の方が人気です。たとえ持ち家がなくても、生活の基盤を移してまで親の家に住もうと考える人は少数派です。

また、兄弟がいれば相続人は増えます。今後のことで意見が割れ話もまとまらなければ、複数名の名義となってしまいます。登記の名義が書き換えられず故人のままであると、不動産はその相続人が全員で共有していることになるのです。

亡くなった人の名義のままでは売却することはできません。つまり、空き家の処遇が決まらなければ、結果として放置されてしまうこととなりかねません。子供世代が亡くなれば、その子へと相続され共有者がどんどん増えていき、家が荒れ果てても手が付けられなくなってしまいます。
相続から年数が経ち持ち主の所在がわからないということも、放置される空き家ができる理由となっています。

生前に家を誰に譲るかはっきりさせないと、残されたものが後に困ることになります。預金などは分割がしやすいものですが、不動産は簡単に分けることができないものです。

誰がどのようにするかを明確にしておかないと、相続後も有効活用しにくくなるからです。
多くの人が相続については無頓着になってしまう原因には「それほど財産もないから」と考えがあるからだと思いますが、生前贈与や遺言書の用意がないために親族で揉めることが少なくありません。家についても八方美人で、みんなにその場で都合のよいことを言ったりしがちです。もらう側からは切り出しにくいことですので、親の側で進めていくことが求められます。

空き家売却の際に発生する税金

空き家を相続したならば、「売る」「売らない」「相続放棄」という選択が待っています。売ると決めたならば、なるべく早く売りましょう。

空き家の整理をし、業者を介して無事に売れたとします。後はその代金を受け取って終わりかというと、残念ながらそうではありません。土地や建物を売却した金額から税金が引かれるので手取りは減ってしまいます。ただし、事前に準備を施し対策を立てることで正当に税金を減らすこともできます。

まず、手取り金額はどのように計算されるかをみていきましょう。

手取り額＝譲渡価格－譲渡費用－税額

「手取り金額」は売買金額（譲渡価格）から、譲渡費用と税金を差し引いたものです。
「譲渡費用」とは土地や建物を売るためにかかった費用のことです。不動産業者への仲介料、契約書で必要な印紙代、取り壊し費用、整地費用などがこれにあたります。

「税額」は譲渡所得税です。譲渡価格から取得費用、譲渡費用、特別控除を引いた額に税率をかけたものです。取得費は文字通り土地や建物を取得する際にかかる費用で、土地の購入代金、建物の建築費、登記にかかった費用、不動産取得税、改修費などです。
相場が高い時に購入しているものであれば利益がないため課税されません。税率は所有期間が5年を超えると譲渡取得税の20パーセント、5年未満だと39パーセント課されます。

せっかく売却できても高い税金を払うとがっかりするかもしれません。しかしながら、早めに対策をしておけば、課税特例でその負担を抑えることができるのです。

譲渡する不動産が一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除の制度が受けられる「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用されます。平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却することが条件です。

従来はあくまで自分が住んでいた場合しか対象となりませんでしたが、この特例のおかげで空き家の不動産を売却する際にも特別控除が適用されることとなりました。つまり空き家を売却した時に譲渡所得から最高3,000万円まで控除となり、譲渡所得が3,000万円以下ならば無税となるということです。

土地の売却で一時的に所得が増えることで、翌年の健康保険料や介護保険料にも影響を及ぼします。これらは前の年の所得に応じて計算されるものなので、何も対策を行わななければ負担も大きくなります。

使える制度は上手に利用しましょう。ただし、適用条件があり他の特例と重複できないこともあります。最新の情報を確認した上で、税理士や不動産業者に相談してください。